Три способа платить налоги при сдаче квартиры
Вариант 1. Как физическое лицо
НДФЛ - это самый простой и популярный среди арендодателей способ, но не самый выгодный из-за высокой ставки, которая составляет 13%. Суть его заключается в том, что ежегодно вы подаете в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачивая 13% с полученной прибыли. К декларации должны прилагаться следующие документы:
- Договор найма жилого помещения
- Акт приемки квартиры
- Ведомость оплаты
Крайний срок подачи декларации – 30 апреля того года, который следует за отчетным.
1 января 2019 года вы заключили договор найма жилого помещения на год. Стоимость аренды 45 000 рублей в месяц. Подать налоговую декларацию необходимо с 1 января по 30 апреля 2020 года. Рассчитаем сумму налога: 45 000*12=540 000 рублей (доход за отчетный период)*13% = 70 200 рублей.
Вариант 2. Как ИП по УСН
В этом случае вы регистрируетесь как индивидуальный предприниматель и уплачиваете налог по упрощенной системе налогообложения. Ставка при УСН составляет 6% от дохода. Но, если ваш доход превысил 300 000 рублей, то требуется оплатить еще 1% от суммы превышения (формулу расчета смотрите в примере 1).
Да, процент здесь значительно ниже, нежели в первом варианте, но радоваться рано! При регистрации ИП у вас автоматически появляются еще две обязательные выплаты:
- Взносы в Пенсионный фонд (ПФР).
- Взносы в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).
Пример 1.
За 2019 год сумма дохода вашего ИП составила 500 000 рублей. Обращаем внимание, что она превышает 300 000 рублей. Сумма превышения составляет 200 000 рублей. Вычитаем из нее надбавочный 1%: 200 000*0,01= 2 000 руб. Далее определяем 6% из общей суммы: 500 000*0,06 = 30 000 рублей. Складываем две полученные суммы. Итого наш налог составляет 32 000 рублей.
Хорошая новость заключается в том, что из этой суммы вы можете погасить обязательные платежи. Считаем: взносы в ПФР равняются 26 545 рублей, а за медицинское страхование придется заплатить 5 840 рублей. Итого: 32 385 рублей. То есть, она полностью уходит на оплату взносов (с доплатой 385 руб.), и вы ничего не должны налоговой инспекции.
Пример 2.
Вы сдавали квартиру 10 месяцев и получили доход равный 900 000 рублей. 6% от этой суммы составляет 54 000 рублей. Прибавляем к этому дополнительный 1% от суммы 600 000 рублей, который равняется 6 000 рублей. Итого, наш налог – 60 000 рублей.Из этой суммы оплачиваем взносы ПФР и ФФОМС, составляющие 32 385 рублей и получаем остаток 27 615 рублей – то, что вы должны налоговой инспекции.
Вариант 3. Как ИП с патентом
Главное преимущество этого способа заключается в том, что вам не нужно углубляться в подсчеты и вычеты процентов, достаточно зарегистрироваться как ИП и приобрести патент за фиксированную сумму. Стоимость патента зависит от двух факторов: площади объекта недвижимости и его месторасположения. Например, для квартиры в ЦАО, площадь которой не превышает 50 квадратных метров, сумма патента на год будет равна 27 000 рублей. Для других районов города – примерно 18 000 рублей.
Срок годности патента может составлять от 1 месяца до 12. Но действовать он может исключительно в пределах одного календарного года. Чем меньше срок действия патента, тем он дешевле. Рассчитать сумму вы можете самостоятельно на сайте налоговой инспекции http://patent.nalog.ru/info/.
Взносы в ПФР и ФФОМС в данном случае оплачиваются отдельно. Они составляют 32 385 рублей. То есть, ваши итоговые расходы представляют собой сумму обязательных платежей и стоимости патента.
Что выбрать?
Невозможно однозначно сказать, какой вариант наиболее выгоден, ведь в каждой конкретной ситуации имеются свои нюансы. В большинстве случаев регистрация ИП позволяет сократить налоговую нагрузку, но далеко не каждый арендодатель хочет заниматься бумажной волокитой и тратить свое время в кабинетах чиновников. Намного проще один раз явиться в налоговую инспекцию и подать декларацию как физическое лицо. Подробнее о том, как сдать недвижимость выгодно и при этом на законных основаниях.
Если вы сомневаетесь между патентом и УСН, рекомендуем взять лист бумаги и рассчитать сумму налогов по обоим вариантам. Если она будет примерно одинаковой, отдавайте предпочтение более простому и удобному патенту.
Все, что вам нужно для того, чтобы выбрать максимально выгодный вариант налогообложения – это сделать простые расчеты с учетом всех параметров и условий. А если понадобится консультация специалистов, мы всегда будем рады помочь! Звоните!
