Права детей на недвижимость
Содержание статьи:
- Регистрация по месту жительства
- Как оформить регистрацию по месту жительства?
- В каких случаях можно выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?
- Можно ли прописаться в квартире, где собственник-несовершеннолетний?
- Приобретение недвижимости
- Отчуждение недвижимости
- Можно ли продать квартиру с долей ребенка и купить в строящемся доме по ДДУ?
- Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего без альтернативной сделки?
- Как наделить долей ребенка в квартире?
- Размер доли ребенка в квартире
- Могу ли я выделить долю ребенку в квартире бабушки/дедушки/родственников?
- Как наделить долей несовершеннолетнего в ипотечной квартире?
- Права ребенка при разводе родителей
ПРАВА ДЕТЕЙ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В России 22,4% населения по данным Росстата составляют несовершеннолетние. Их имущественные права особо бережно охраняются законом.
Мы собрали в одном материале все права детей на недвижимость и уверены, что о многих вы не знали!
Знать о правах своего ребенка и соблюдать их – долг каждого родителя!
РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА
Как оформить регистрацию по месту жительства ребенку?
Ребенок имеет право получить прописку по адресу регистрации одного из родителей. При этом согласия собственника жилья не требуется. Однако по достижению ребенком 14-летнего возраста согласие собственника необходимо.
Документ, подтверждающий регистрацию несовершеннолетнего, оформляется в МФЦ или паспортном столе и называется Форма №8. Она необходима для оформления в детский сад, школу, при оформлении различных льгот и т.д.
Получить Форму №8 родителю или законному представителю (усыновителю, опекуну, попечителю) можно двумя способами:
- Заполнить заявление на портале Госуслуги, а после его рассмотрения прийти в подразделение по вопросам миграции МВД по месту пребывания и получить справку в бумажном виде.
- Прийти в МФЦ по месту пребывания и подать заявление лично.
*в обоих случаях вам потребуются паспорт, свидетельство о рождении, выписка из ЕГРН или иные документы, подтверждающие вашу регистрацию, паспорт второго родителя.
В каких случаях можно выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?
Собственник жилья имеет право в судебном порядке снять с регистрационного учета родителя и несовершеннолетнего ребенка:
- при утрате прав на жилое помещение
- если родитель и несовершеннолетний ребенок не проживают в зарегистрированной территории более 1 года, не оплачивают ЖКХ, имеют возможность прописаться в другом месте
- при достижении ребенком 14-летнего возраста
Основания зависят от прав родителя или несовершеннолетнего на жилое помещение.
Можно ли прописаться в квартире, где собственник-несовершеннолетний?
Да, возможна прописка в такой квартире, однако необходимо учитывать следующее:
- Для осуществления прописки необходимо согласие законных представителей собственника (родителей или иных лиц, представляющих интересы ребёнка).
- Органы опеки вправе проверить условия проживания нового жильца, если квартира принадлежит ребёнку, чтобы убедиться, что права последнего не нарушаются.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Некоторые родители предпочитают приобретать недвижимость сразу на ребенка по трем причинам: обеспечить будущее своему чаду, уйти от кредиторов, не делить имущество между супругами при разводе.
Ребенок может быть как единственным собственником недвижимого имущества, так и его доли.
- На несовершеннолетнего можно оформить договор дарения.
- Ребенок может стать наследником имущества. При этом ему переходят не только права на недвижимость, но и обременения. Пример: ребенку перешла в наследство квартира с обременением банка по ипотеке или кредиторов по залогам, иные долги умершего. По закону наследуют не только активы, но и пассивы (в пределах стоимости наследственного имущества). В таком случае родители, близкие родственники или опекуны могут взять на себя исполнение обязательств по обременениям на наследуемое имущество до совершеннолетия ребенка.
- Несовершеннолетние участвуют в приватизации квартиры наравне со взрослыми, иначе такая приватизация будет незаконной. При этом ребенок может быть собственником в другом месте – значит, после приватизации он получит еще одну долю.
- Покупка с использованием материнского капитала с обязательным наделением доли в такой недвижимости.
- Оформление квартиры на ребенка через договор купли-продажи без использования маткапитала с указанием ребенка собственником недвижимости.
ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Дети-собственники жилья защищены органами опеки. Без разрешения опеки продать, подарить, заложить недвижимость нельзя. Не имеет значения, какая доля принадлежит ребенку.
Если ребенок зарегистрирован в квартире родителей, он имеет право пользоваться ею на равных с ними правах (проживать, прикрепиться к школе, поликлинике и т.д.) Однако если родители хотят продать свое жилье и, например, уехать в другой регион, ребенок следует судьбе родителей. Если он не является собственником в данной квартире, разрешение органов опеки не нужно.
- Если вы хотите продать такую квартиру, нужно согласовать с опекой альтернативный вариант. Он должен быть не меньше по площади, его кадастровая стоимость должна быть не ниже, условия проживания не хуже. Решение принимает орган опеки ПО МЕСТУ РЕГИСТРАЦИИ РЕБЕНКА. Обратите внимание, что в каждом конкретном случае у вас могут запросить дополнительные документы или назначить дополнительные требования к приобретаемой квартире. Поэтому сделки по продаже квартиры с одобрением опеки начинаются «с хвоста», т.е. сначала подбирается альтернативный вариант, а потом покупатель на квартиру.
- Конечно же, в новой квартире ребенка вы обязаны наделить долей.
- Нельзя продать квартиру, где ребенок-собственник, если он проживает в другом государстве. Опека не дает согласие на вывод этих денег за рубеж. С продажей такой квартиры придется подождать до совершеннолетия или приобрести альтернативу на территории РФ.
- Распоряжаться своим имуществом ребенок может после совершеннолетия. С 14 до 18 лет он может совершать сделки с недвижимостью с разрешения обоих родителей или попечителей и с согласования опеки.
ВАЖНО! От имени ребенка могут выступать родители или законные представители (опекуны, попечители, усыновители). Они принимают решения за ребенка от рождения до 14 лет. С 14 до 18 лет дети могут участвовать в регистрации прав на имущество с письменного согласия представителей. С 16 лет в судебном порядке подросток может быть признан эмансипированным и дееспособным (если он работает по трудовому договору, вступил в брак и т.д.)
Можно ли продать квартиру с долей ребенка и купить в строящемся доме по ДДУ?
Например, клиенты хотят продать вторичку и купить в новостройке квартиру, как быть с опекой? Сотрудники территориального органа опеки и попечительства просят предоставить справку от застройщика, что дом готов на 70%. Такие сделки опека одобряет.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего без альтернативной сделки?
Продажи квартир с участием органов опеки очень распространены. Также очень часто альтернативу приходится искать в другом регионе.
Что делать, если покупатели уже хотят выходить на сделку, а у вас нет достойного варианта для покупки?
В таких случаях органы опеки согласовывают открытие спецсчета на ребенка, куда попадают деньги с продажи его доли. Опека контролирует эти деньги, вы не можете их потратить, вывести и т.д. Более того, вы обязаны наделить долей ребенка в новой приобретенной квартире с использованием этих средств. Лишить ребенка законной доли в квартире, оставив деньги «висеть» на счете продолжительное время не получится. Опека все видит и контролирует!
Мы часто сталкиваемся с некомпетентностью по вопросам опеки и продажи недвижимости с использованием маткапитала. Вам могут рассказывать, что такие сделки невозможны, и дажев территориальных органах опеки вас будут склонять к альтернативной сделке, потому что это проще. Но тем не менее сделки с детскими спецсчетами проводятся.
Сложности в согласовании с опекой часто отпугивают продавцов от самостоятельной продажи такой недвижимости. А мы проводим сделки с опекой регулярно! Наши юристы и риелторы готовы дать исчерпывающую информацию по данному вопросу, поскольку за годы работы накопили огромный опыт и знают этот вопрос не из интернета, а из практики. Обращайтесь, поможем!
КАК НАДЕЛИТЬ ДОЛЕЙ РЕБЕНКА В КВАРТИРЕ?
Используя материнский капитал для улучшения жилищных условий, погашения ипотеки, первого взноса по ипотеке по закону вы обязаны наделить ребенка долей в недвижимости!
Наделение долей ребенка можно оформить через нотариуса или в МФЦ.
Размер доли ребенка в квартире
Законодательством РФ не определены положения по определению размера доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала.
Однако Верховный Суд РФ сформулировал правило: Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
Исходя из перечисленного выше, чаще всего дети получают пропорциональную долю, соответствующую количеству членов семьи или размерам вложенных денежных средств.
ВАЖНО! Обратите внимание, что в случае продажи квартиры, доля ребенка будет облагаться налогом, налог на продажу будет исчисляться с даты его наделения.
Могу ли я выделить долю ребенку в квартире бабушки/дедушки/родственников?
Стандартный кейс от клиентов: «Купили квартиру с использованием материнского капитала, можно ли выделить ребенку долю в квартире бабушки, чтобы не связываться с опекой при продаже?»
Наши эксперты отвечают: не можете. На долю в новой квартире необходимо оформить договор купли-продажи. По закону ребенок не имеет права приобретать недвижимость, принадлежащую семье/близким родственникам. По этой же причине родственники не могут выкупить долю ребенка в недвижимом имуществе.
Однако если вы захотите наделить долей ребенка без использования материнского капитала, а безвозмездно – закон это не запрещает! Для этого вам понадобится заключить отдельный договор дарения доли с последующей государственной регистрацией права собственности.
Как наделить долей несовершеннолетнего в ипотечной квартире?
Законодательство не содержит запрета на выделение на основании соглашения ребенку (детям) доли в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала, которая находится в залоге у банка (до полной выплаты кредита и погашения регистрационной записи об ипотеке). Однако для этого необходимо получить согласие банка
(<Письмо> Росреестра от 18.10.2022 N 14-9078-ТГ/22).
ПРАВА РЕБЕНКА ПРИ РАЗВОДЕ РОДИТЕЛЕЙ
После развода родителей ребенок не теряет регистрацию по месту жительства. Например, мать выписалась из квартиры отца, поскольку по закону уже не является членом семьи, а за ребенком право на постоянную регистрацию сохраняется, поскольку бывших детей не бывает. (Это мнение Президиума Верховного Суда РФ, озвученное в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007.)
Предположим, что отец решил продать свою квартиру с прописанным несовершеннолетним. Для совершения этой сделки он должен подписать соглашение с матерью ребенка, где обязуется прописать ребенка по новому адресу.
Если недвижимость принадлежит ребенку, то такая недвижимость не является совместно нажитой, а значит, не делится между супругами при разводе.
Иначе говоря, развод родителей никак не влияет на права детей относительно жилищных вопросов. Основные положения законодательства гласят:
- Дети сохраняют право пользования квартирой родителя.
- Ребенок сохраняет право наследования и другие имущественные права.
- Родители обязаны обеспечить проживание ребенка, вне зависимости раздельная собственность или совместная.
Свяжитесь с нами!
Позвоните нам прямо сейчас, и мы бесплатно проконсультируем именно по Вашей ситуации.
