Где выгодно купить квартиру под сдачу в Москве?
Покупка недвижимости для сдачи в аренду – это самая популярная инвестиция в нынешнем году. Мы попросили экспертов купли-продажи недвижимости и экспертов по аренде объединить свои знания и опыт и разработали универсальную формулу покупки квартиры для сдачи.
По итогам 2020 года самые выгодные и популярные квартиры для сдачи расположились в пределах Третьего транспортного кольца. Это средний ценовой сегмент по аренде (около 45-50 тысяч за однокомнатную квартиру). На эти локации высокий спрос, ценятся квартиры с качественным ремонтом. Чаще всего в них заселяются клерки среднего звена из соседних офисов, любящие комфорт и имеющие возможность его оплачивать. Мы отметили на карте радиус, где соотношение цена/качество по аренде и покупке лучшее. К примеру, в ЦАО квартиры сдаются гораздо медленнее, хоть и дороже, цена покупки слишком высокая, арендаторы требуют обеспечить им парковку или резидентское разрешение, высокая стоимость обслуживания домов. На окраинах также есть свои нюансы. Об эконом-сегменте мы напишем отдельную статью.
Квартира должна приносить максимальную ежемесячную прибыль
- Однушка или студия. Самый выгодный формат для покупки под сдачу– однокомнатная квартира или студия. Маленькие квартиры быстро сдаются, чаще всего в ней живут 1-2 человека без детей, и поэтому износ будет меньше. В ней дешевле делать ремонт. Она дешевле двушки или трешки.
- Локация! Самое главное для такой инвестиции – квартира должна быть пешком от метро, до 10-15 минут.
- Качественный ремонт. Обратите внимание, в последнее время наметилась тенденция: квартир под сдачу становится больше, но при этом качественного жилья по-прежнему мало, на него всегда высокий спрос. По нашему опыту, квартиры-конфетки хорошим ремонтом, мебелью из ИКЕА и с посудомойками сдаются быстро, несмотря на высокую цену. Сейчас очень много платежеспособной молодежи, они готовы переплачивать за комфорт, это нужно учитывать. Главная ошибка собственника – непродуманный ремонт, неполный набор техники, старая мебель.
- Дом должен быть построен. Ждать сдачи дома, не получая прибыль, делает предприятие невыгодным.
На какой срок лучше брать ипотеку?
Для того чтобы понять, какую финансовую нагрузку вы на себя возьмете, учитываем первый взнос по ипотеке, процент и срок ипотеки, сумма аренды, которую вы будете получать, коммунальная оплата.
Делаем просчет на 15 и на 30 лет.
9 500 000 средняя стоимость квартиры в пределах ТТК
Ипотека 7,3%
2 000 000 первоначальный взнос
Используем ипотечный калькулятор и получаем результат:
Ежемесячный платеж в течение 15 лет составит 68 626,27 руб.
68 676,27 платеж по ипотеке + 6 000 коммуналка (примерно) - 45 000 аренда - 2 000 свет, вода, водоотведение (платит жилец) = 27 676,27 вы будете доплачивать ежемесячно.
Ежемесячный платеж в течение 30 лет составит 51 417,82 руб.
51 417,82 платеж по ипотеке + 6 000 коммуналка (примерно) - 45 000 аренда - 2 000 свет, вода, водоотведение (платит жилец) = 10 417,82 вы будете доплачивать ежемесячно.
Обязательно заложите бюджет на ремонт и выплату ипотеки, пока он делается.
Вырастет ли цена на квартиру?
В прошлых статьях мы уже говорили о том, что цены на квартиры имеют тенденцию к росту. Например, с января по ноябрь 2020 года цены выросли на 10-15 процентов. Традиционно квартира прибавляет в цене от 5 до 10% ежегодно. Бывают подъемы и спады спроса. За последние 10 лет квартиры упали в цене на 10% только один раз в 2014 году, но спустя несколько месяцев вернулись на прежний уровень. Самое главное – не купить неликвид (квартиры у эстакад, больших трасс, вредных производств, в аварийных домах). Всегда изучайте план застройки района!
Какую квартиру можно дорого сдавать? Примеры:
Дом старый, но на цене аренды это не отражается. Сдана одной девушке, 28 лет. 45 000 рублей плюс счетчики. Метро Академическая, улица Шверника,13 минут пешком. Эту квартиру мы сдавали уже несколько раз. Обратите внимание, ремонт не испорчен прежними жильцами, потому что в этом ценовом сегменте вы имеете дело с другим контингентом, чем на окраинах Москвы!
Еще вариант: метро Коломенская 10 минут пешком, здесь дом новее, Нагатинская набережная, сдана за 50 000 рублей одной девушке 26 лет. Квартира с видом на реку. Рядом офисы Технопарка, офисы на Даниловской мануфактуре. Квартира сдается на протяжении пяти лет без ущерба ремонту. Жильцы наняли уборщицу, она приходит 1 раз в неделю. Мы рекомендуем 1 раз в месяц навещать жильцов для проверки состояния квартиры.
Подводя итог, для сдачи в аренду выгоднее всего приобретать однокомнатную квартиру или студию в пешей доступности от метро, рядом с большими офисами, делать в ней хороший ремонт, брать ипотеку на максимально долгий срок и заселять в нее платежеспособных молодых людей.
Для более подробной консультации обращайтесь к нашим экспертам! Мы умеем качественно покупать, продавать, сдавать!
ПСИХИАТРИЧЕСКОЕ ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЖИЛЬЯ. ГДЕ СДЕЛАТЬ И ЗАЧЕМ?
КВАРТИРА-СТУДИЯ ДЛЯ СДАЧИ: ЧЕМ ХОРОШ ЭТОТ ВАРИАНТ?
ТЕСТ: МОЖНО ЛИ БРАТЬ ИПОТЕКУ ИМЕННО ТЕБЕ?
